Welt am Sonntag vom 10. März 2002, Finanzen

Neue Generation geschlossener Fonds

Steuersichere Kapitalanlage-Modelle sind bald out.
Müssen Anleger jetzt schnell handeln oder bieten
sich steuerunabhängige Perspektiven?

Von Michael Oehme

Wer in diesem Jahr noch mit geschlossenen Fonds richtig Steuern sparen möchte, der sollte sich sputen. Denn auf Grund zweier Urteile des Bundesfinanzhofes und eines Erlasses vom 24. Oktober 2001 ist es künftig nicht mehr möglich, dass Vermittlungsprovisionen, Gebühren für Einnahmegarantien oder ähnliche Dienstleistungen sofort steuerlich geltend gemacht werden dürfen. Eine Ausnahme hierzu bieten die so genannten Übergangsfonds, die bis zum Ende vergangenen Jahres aufgelegt wurden und bei denen Anleger bis zum 31.12.2002 beitreten können.

Steuervorteile sind also out - dies ist auch der Tenor des Treffens der Einkommensteuerreferenten Ende Februar. Prompt steht die nächste Generation von Fondsbeteiligungen auf der Matte, die auf neue, wachstumsstarke Marktsegmente setzt. Eines ist ihnen meist gemein: Der Begriff "unternehmerische Beteiligung" rückt zunehmend in den Vordergrund. So haben Anleger künftig ebenso die Möglichkeit, sich an Event-Veranstaltungen zu beteiligen wie an teuren Zigarren, ausgewählten Rotweinen oder gar Online-Erotik-Dienstleistungen. Selbst ein Anbieter von Golfplatznavigationssystemen findet sich unter den Kapitalsammlern.

Es wird also bunter, denn der Klassiker - der geschlossene deutsche Immobilienfonds - hat zunehmende Akzeptanzprobleme. Dies spiegelt sich auch in der aktuellen Studie des Branchenspezialisten Stefan Loipfinger wider, die die Platzierungszahlen von geschlossenen Fonds des letzten Jahres beschreibt. Die Gewinner sind schnell gefunden: Anleger setzten deutlich mehr auf ausländische Immobilienfonds, wobei Amerika der Spitzenreiter war. Zunehmend finden aber auch "Außenseiter" das Interesse der Anleger. Folglich konzipieren die Anbieter, was das Zeug hält. Die Ausschüttung wird dabei zum entscheidenden Verkaufsargument. Von 4,9 Prozent 1998 über 5,1 und 5,4 Prozent auf 5,6 Prozent stiegen im vergangenen Jahr die prognostizierten Ausschüttungen. Allerdings wurde damit bislang kein adäquater Ausgleich für den Rückgang der Steuervorteile aufgebaut. Die neuen Konzepte müssen also mehr hergeben.

Die besten Chancen ergeben sich oft in unterschätzten Märkten. Einer davon ist der Markt für Gewerbeimmobilien - gerade was den Spezialmarkt der Hallen und Lagerflächen von Logistikunternehmen anbelangt. " Kein Zweifel, Logistik liegt im Trend. Die Branche hat für die nächsten Jahre überdurchschnittliche Wachstumsperspektiven" - meint denn auch Klaas Ockens, Vorstand der Deutschen Logistik Immobilien, eines Gemeinschaftsunternehmens der Deutschen Bank und der HIH Hamburgische Immobilien Handlung, eine Tochter von M. M. Warburg. Globalisierung, E-Commerce und Outsourcing sind die Schlagworte für Logistik. Industrie und Handel in Deutschland geben jährlich rund 125 Milliarden Euro für Logistik aus. 41 Milliarden davon fließen an externe Logistik- Dienstleister. In Anbetracht bereits jetzt zweistellig steigender Wachstumsraten will die Industrie in 2005 rund 40 Prozent und der Handel rund 30 Prozent seiner Logistikaufwendungen out-sourcen. Eine derartige Entwicklung muss zwangsläufig Kapitalanlagegesellschaften auf den Plan bringen, die in Kooperation mit Logistikunternehmen Fonds auflegen, die hier investieren.

Das erste Angebot dieser Art ist seit kurzem am Markt. Der LogisFonds, den das Emissionshaus Rothmann & Cie. AG für die Hamburger Garbe Logimac AG konzipiert hat, bietet Anlegern die Möglichkeit, von einer tief gestaffelten Wertschöpfungskette zu profitieren: Das eine Geschäftsfeld sind Dienstleistungen im Bereich der Informations- und Kommunikationssysteme und Prozess-optimierung für die Logistikbranche. Das andere Geschäftsfeld ist die Suche geeigneter Standorte für Logistikunternehmen, die bedarfsgerechte Projektentwicklung von Grundstücken und komplett ausgestatteten Logistikzentren, deren Management und Finanzierung, der Erwerb und die langfristige Vermietung. Weiter erhöht wird die Rendite durch den geplanten Verkauf der Immobilien nach einigen Jahren und die erneute Investition in neue Objekte. Die Devise lautet daher: Nicht halten bringt den Gewinn, sondern handeln. Rund 300 Millionen Euro will die Rothman & Cie. AG bei Anlegern einwerben. Ein ehrgeiziges Vorhaben für die Hamburger, die schon Marktführer bei unternehmerischen Mobilienleasingfonds sind und jetzt quasi ein neues Marktsegment etablieren. Anleger sollen durch die zweistellige Rendite gewonnen werden - dies muss auch sein, denn ernst zu nehmende Steuervorteile gibt das Konzept nicht her. Eine andere Rechnung soll bei den so genannten Wertschöpfungsfonds wie dem jüngst aufgelegten Fonds "Ostseeblick historisches Warnemünde KG" der Rostocker Odin AG aufgehen. Der Fonds baut auf einem exponierten, 100 000 Quadratmeter großen Grundstück - einer Landzunge an der Ostsee - knapp 700 Wohnungen, die vermietet werden sollen. Doch während Anleger üblicherweise erst ab einem größeren Betrag auf vermietete Eigentumswohnungen setzen können, bietet sich hier bereits ab 10.000 Euro eine Beteiligungsmöglichkeit. Weiterer Vorteil für sicherheitsorientierte Kleinanleger: Es handelt sich um einen reinen Eigenkapitalfonds - der Initiator nimmt keine zusätzlichen Kredite und somit Risiken auf sich. Dies geht allerdings auf Kosten der Rendite, die sich zwischen realen drei und 4,5 Prozent beläuft. Läuft die Preissteigerung wie in den letzten Jahren, macht der Fonds die fehlende Performance spätestens beim Verkauf der ersten Wohnungen wieder glatt: Dann nämlich erzielen Anleger steuerfreie Veräußerungserlöse oder ziehen selbst - dieses Wahlrecht sieht der Fonds vor - in eine Wohnung in einer der begehrtesten Küstenlagen Rostock-Warnemündes. Auch Argumente dieser Art dürften in den nächsten Jahren an Bedeutung gewinnen, betrachtet man einmal die demoskopische Entwicklung der Bevölkerung Deutschlands.